코로나라는 대형악재를 끝으로, 창업시장에도 어느 정도 봄이 오는 듯 했습니다만, 이어지는 물가 상승 등으로 인해 창업에 대한 걱정도 많아지고 있습니다. 밝은 전망만 바라보고, 창업을 결정하기에는 여러가지 고려해야할 요소가 많은 것이 현실입니다. 국세청이 취합한 개인사업자 총 폐업 현황에 따르면 신규사업자 대비 폐업률은 2021년에는 63.1%, 2022년 66.2%를 기록하고 있습니다. 신규 사업자 대비 폐업률은 한 해 동안 폐업한 사업자 수를 신규 사업자 수로 나눈 수치로, 이 수치에 따르면 2022년도에 10명이 개업하면 6명이 폐업한다고 볼 수 있습니다. 창업시장에서 살아남기가 정말 어려운 일이라는 것을 한눈에 알 수 있습니다. 하지만 그럼에도, 우리는 큰 꿈을 안고 창업에 도전하기도 합니다. 오늘은 이 어려운 시기속에서도, 창업에 대한 부푼 꿈을 가지고 있는 예비창업자분들에게, 창업 전 고려해야할 부분 중 하나를 말씀드려보고자 합니다. 창업의 성공을 결정짓는 요소들 중 하나라고 할 수 있는 상권과 입지에 대한 이야기입니다.

내가 창업을 하게 될 상권과 입지는 어떻게 결정하는 것이 좋을까요? 먼저 올바른 창업지역을 선택을 하기 위해서는 자신이 하고자 하는 업종의 분석을 먼저 진행하는 것이 우선일 것입니다. 예를 들어, 술집이라면 유동인구가 많고, 사람이 많이 다니는 중심지 쪽일수록 좋고, 나의 매장과 시너지가 발생할 수 있도록 술집이 몰려있는 곳이 술집을 창업하기 좋은 상권이라 할 수 있습니다. 하지만 점심시간대에 많은 손님이 방문하는 일반 음식점 업종이라면 술집이 몰려있는 상권보다는, 오피스상권, 대학교상권 등 점심시간의 유동인구가 많은 상권이 적합할 것입니다. 즉 업종에 따라 상권의 매력도는 변하기 때문에, 내가 선택한 업종과 잘 어울리는 상권이 어떤 것인지 분석하는 것이 우선이라 할 수 있습니다.

나의 업종에 잘 어울리는 상권이 어느정도 고려되었다면, 창업지역을 결정해야 합니다. 이 과정에서 해당 상권을 분석하는 “상권분석”이 필요한데요. 상권분석방법은 여러 가지가 있지만, 저는 다음의 3가지 스텝에 따라, 상권을 분석하고 결정하는 것을 권장드리고 있습니다.

첫번째. 우리의 답은 현장에 있다.

상권분석의 가장 핵심은 현장방문을 통해 상권을 직접 보는 것입니다. 해당 상권의 유동인구는 얼마정도 되고, 상권의 핵심고객층의 연령대, 성별, 특성은 어떤지, 해당 상권 내 경쟁업체 등은 대략 몇 개가 있는지에 관한 자료를 확인하기 위해 우리는 현장에 방문해보아야 합니다. 또한 우리는 일반적으로 상권 내에 상가를 임차해서 장사를 시작합니다. 따라서 사업을 시작할 때 보증금, 월 임대료, 권리금, 관리비등 등의 매장 임차와 관련된 비용도 매우 중요한 고려대상이므로, 해당 상권 내의 평균적인 임차비용을 체크해보아야 합니다. 이는 현장에 매물들을 직접 확인하는 방법도 있고, 상권 내의 부동산 중개사무소 방문을 통해 문의하는 방법도 있습니다. (물론 최근에는 온라인 사이트를 통해서도 평균적인 시세를 확인할 수도 있습니다.) 해당 상권 내 공실 여부나 최근 임대 계약 체결여부 역시 확인할 수 있다면, 상세하게 확인하여, 해당 상권이 흐름이 어떤지 검토해보는 것도 중요한 고려요소가 될 것입니다. 추가로 상권의 인근 주요 시설이 변동이 생길 수 있는지 확인해야 합니다. 새로 생길 시설이 해당 상권의 활성화를 불러올 수 있을지, 아니면 오히려 상권의 하락을 가져올지를 다양한 측면에서 분석해봐야 합니다. 또한, 상권 인근 주요 시설이 철거된다거나 이전하게 되면 상권의 주요고객이 감소될 수 있으니, 해당 부분도 반드시 잘 체크해봐야 합니다. 쉽게 말해, 해당 상권이 내가 사업을 진행할 동안 나의 매장에 긍정적인 요소를 가져올 수 있을지 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다.

즉, 가장 중요한 것은 현장에 방문해봐야한다는 것입니다. 이 현장방문을 통한 분석이 결론적으로 내가 원하는 상권이 아니였다면, 의미없었다고 느껴지고, 시간낭비라 생각하실 수도 있지만, 현장을 방문하여 내용을 확인하고 의사를 결정하는 것은 상당히 중요하고 의미 있는 시간입니다.

두번째. 온라인 상권분석프로그램을 활용하자.

현장분석을 통해 본인의 업종과 적합한 몇 가지 상권들이 도출되었다면, 이제는 데이터를 통해 해당 상권을 면밀하게 분석해야 합니다. 상권에 대한 데이터 자료는 다양한 기관에서 확인할 수 있는데요. 저는 소상공인시장진흥공단의 상권분석프로그램을 안내드리고자 합니다. 포털사이트에서 ‘상권분석 시스템’이란 키워드로 검색하면 소상공인시장진흥공단에서 무료로 서비스하는 상권분석시스템(sg.sbiz,or.kr)에 접속할 있습니다.

간단한 회원가입 후 아이디와 비밀번호를 입력하면 빅데이터를 통한 상권분석 프로그램을 손쉽게 활용할 수 있습니다. 창업을 희망하는 업종을 정하고, 해당 업종의 구체적인 아이템 1개를 클릭한 후, 상권 영역을 상권분석 프로그램 내의 지도에서 설정하고 ‘분석하기’를 누르면, 약 40페이지 내외의 상권분석 보고서를 무료로 확인할 수 있습니다. 이 보고서를 통해 해당 상권의 시기별, 요일별, 시간대별 유동인구와, 매출액 데이터, 동종업종 현황, 업종 증감수 등의 지표를 한눈에 확인 가능합니다. 상권방문을 통해 현장분석을 통한 상권분석을 진행한 다음, 더 정확하고 세밀한 분석 차원에서 온라인 상권분석 데이터를 확인한다면 내 업종과 적합한 상권을 결정을 하는 데 아주 큰 도움이 될 것입니다. 또한, 내가 잘 아는 상권이라하더라도, 데이터는 내 생각과 다를 수 있게 때문에, 상권분석프로그램을 통해 상권과 관련된 데이터를 한번 더 체크해보는 것은 매우 중요합니다.

세번째. 한 번 더 검토하자!

현장분석과 상권분석프로그램을 활용한 온라인 데이터 분석을 마치면, 마지막으로 교차검증을 위해 현장에 가서 한 번 더 검토를 하는 것이 좋습니다. 상권분석프로그램을 활용해 유동인구가 가장 많다고 나온 피크시간대에 해당 상권을 방문하여, 정말로 유동인구가 많은지, 유동인구의 주 연령대는 어떠한지 등을 눈으로 한 번 더 체크하는 것이 좋습니다. 또한 본인의 업종이 영업할 시간대에 다시 방문하여, 해당 시간대의 상권은 어떻게 움직이고 있는지를 확인해본다면 더 좋은 분석이 될 것입니다. 다음과 같이 상권의 주요정보들을 체크하고, 여러 가지 요소를 고려하여 상권을 결정한다면, 상권분석 실패로 인한 리스크를 줄일 수 있을 것이라 생각합니다.

요약하여 말씀드리면, 상권분석노하우는 “현장분석 – 온라인 분석 – 교차분석”의 절차로 진행해야 한다는 점입니다.  또한 상권 분석의 과정은 위에서 말씀드린 내용 외에도 다양한 요소를 고려하여야 합니다. 여러분이 거주하고 계신 위치와 상권의 거리가 어떠한지 등과 같은 개인적인 이유들도 상권의 결정에 큰 요소가 될 수 있으므로, 다양한 요소를 고려하여 내 상황에 맞는 상권을 잘 선택하는 것이 매우 중요합니다.

 그리고 중요한 점! 우리의 분석은 상권분석에서 그쳐서는 안 됩니다. 해당 상권 내에서 우리가 실제 사업을 하게 될 상가의 입지가 어떠한지에 대한 “입지분석”도 매우 중요합니다.

 입지분석의 방법도 여러가지가 있겠지만, 저는 입지의 외부환경/내부환경을 분석을 우선적으로 진행해야 함을 말씀드리고 있습니다. 여기서 외부환경이란 이전에 살펴본 상권분석과 더불어, 매장의 외부가시성, 매장 앞 유동인구, 유동인구의 고객동선 등을 의미합니다. 또한 주차가능여부와 편의시설(엘리베이터 등) 여부도 중요하게 체크해야 합니다. 내부환경은 평수, 매장 내 시설, 화장실 유무등과 같은 내용에서 시작해, 필요한 인테리어 견적, 추가해야할 시설물 등에 대한 비용분석도 고려해보아야 합니다. 또한 요식업종이라면 도시가스/LPG가스 여부, 닥트 설치 가능여부도 체크해야하고, 해당 상가의 용도가 영업신고증의 발급이 가능한 근린생활시설에 해당되는지 여부도 당연히 체크해야 합니다.  입지분석의 마지막으로 해당 입지의 수익성을 검토해야 합니다. 여기서 수익성이라 하면, 보증금, 월 임대료와 같은 고정비용과 권리금 또는 인테리어 비용과 같은 초기투자비용을 고려하여, 해당 입지에 창업 했을시 나의 사업이 안정적인 수익을 달성할 수 있을지를 분석해야 합니다. 다만 일반적으로 상권의 중심지로 갈수록 월 임대료가 높아지고, 상권의 중심지에서 벗어날수록 월 임대료가 낮아질 것이므로, 낮은 임대료 매장만 찾다 보면, 상권의 매력도가 떨어져서 오히려 수익성이 감소할 수 있습니다. 그렇기 때문에 다양한 요소들을 고려하여 나에게 맞는 최종적인 입지를 선택하는 것이 중요합니다. 추가적으로, 이러한 요소들과 더불어, 임대인의 성향, 임대인과의 재산정보 등도 중요한 자료가 될 수 있습니다. 거액의 상가보증금을 내고 상가 임차를 진행하였는데, 임대인의 상가가 경매 등으로 넘어가게 되어 나의 가게가 보호받지 못한다면, 내가 가진 사업 역량과 아이템의 매력도와는 무관하게 사업의 큰 실패를 겪게 될 것입니다. 따라서 임대인에 대한 정보 역시 매우 중요한 요소가 됩니다. 이러한 리스크를 줄이고 안정적인 상가임대계약을 체결하기 위해서는 반드시 신뢰성 있는 공인중개사의 도움을 통해 상가 임대계약을 체결하고, 사업자등록증을 낸 후 상가에 대한 “확정일자”를 받는 것도 아주 중요한 내용이라 할 수 있습니다.

위와 같은 여러 요소들을 종합하여 고려해볼 수 있도록, 상권분석 체크리스트처럼 <입지선택을 위한 체크리스트>를 만들어서 여러 방면에서 검토해 본 후 최종 입지를 선정하는 과정들을 거친다면, 보다 성공적인 입지선정이 가능할 것입니다.  

자, 지금까지 성공적인 창업을 위해 상권분석과 입지진단 노하우에 대해 살펴보았습니다. 상권과 입지는 성공적인 창업에 있어서 매우 중요한 요소라 할 수 있으므로, 본 내용을 바탕으로 자신의 매장을 창업할 적절한 위치를 선정하시기 바랍니다. 더 나아가, 해당 상권이 나의 매장으로 인해 더욱 활성화될수 있도록, 유명한 매장으로 거듭나셨으면 좋겠습니다.

경남신용보증재단은 경남 내 소상공인 분들의 창업-경영-폐업 과정에 이르기까지, 창업의 전생애주기에 맞는 도움을 드리고 있습니다. 처음이라서 창업이 어려우신 분들, 경험이 적어 운영이 어려우신 분들, 폐업에 대해 고민하고 계신 분들은 경남신용보증재단의 컨설팅을 찾아주신다면, 각 단계에 맞는 다양한 도움을 받으실 수 있으실 겁니다. 경남신용보증재단은 언제든 소상공인과 함께 합니다. 그럼 지금까지 경남신용보증재단의 김상용 컨설턴트였습니다. 감사합니다.